自中央经济工作会议将“去库存”确立为今年经济工作五大任务之一以来，各地楼市去库存措施频出。但从目前情况看，效果并不理想，城市间分化趋势继续加剧，三四线城市存销比仍高达30多个月，即这些城市现有的房子要卖完得30多个月。那么，去库存有多难？难在哪里？专家表示，各地要充分认识到去库存是一场“持久战”，没有一蹴而就的“猛药”，因此，去库存政策一定要考虑因城施策，长短结合。
投资增速回暖库存再度增加
“当前住宅市场步入结构性过剩时代，楼市分化趋势加剧，一二线城市的楼市火热爆发与去库存的政策期待背离，而三四线市场依然深陷泥潭。”中原地产首席分析师张大伟说。
国家统计局数据显示，1至2月份，全国房地产开发投资9052亿元，同比增长3％。虽然投资增速回暖，但库存再度增加。截至2月末，全国商品房待售面积73931万平方米，比去年末增加2077万平方米。
从区域来看，中西部楼市去库存速度慢于东部。上海易居研究院发布的最新数据显示，今年一季度，东中西部30个典型城市商品住宅成交面积分别为3507、1495和1138万平方米，同比增幅分别为63.3％、25.5％和－9.3％，中西部城市成交量落后东部，西部城市出现负增长。
同策咨询研究部监测数据显示，2月份三四线城市商品住宅累计存销比为32.07个月，虽同比下降14％，但依旧远超合理区间15个月，大部分三四线城市去库存压力仍大。上海易居研究院监测数据显示，2月份全国35个典型城市中，有12个城市库存出现了同比增长现象，其中广西北海、甘肃兰州、安徽淮南和马鞍山、山东烟台和济宁、广东茂名等三四线城市存销比普遍在20个月左右。以兰州为例，截至2月底存销比为20，比1月份18.2个月扩大了1.8个月。
供地过剩和需求不振并存
面对巨量库存，今年以来，中央和地方频频加施“药量”，各地都把放宽信贷、活用公积金杠杆、降低税费、加快棚户区改造和货币化补贴作为去库存的发力点。但目前来看，市场反应与政策初衷之间出现了背离，本就是库存“重灾区”的三四线城市因为土地供应过剩、产业基础薄弱等原因，去库存压力更是有增无减。
福建三明市国信房地产开发有限公司总经理巫朝魁介绍，6年来，公司共开发了17万平方米的楼盘，至今还有8万多平方米的库存。记者在福鼎市看到，常住人口30万左右的县级市，在售楼盘近20个，一些楼盘从四五年前开盘至今去化不及一半。一楼盘置业顾问张清云说，“现在均价每平方米5000元左右，还可打九折。”在该市建设局总工程师江晓鸣看来，去化效果差强人意，除了需求不振、一些户型不合理等原因外，还有就是前几年供地过快过多，导致供需错位。
分析师刘雪瑞举例说，河北唐山经营性用地成交量在2013年达到最高峰，近三年成交地块的规划总建筑面积达3592万平方米，而同期年均销售面积仅263万平方米，按照这一去化速度计算，近三年成交的地块去化需要13年。
“大城市的虹吸效应加剧，吸引了不少三四线城市及小城镇人口，致使去库存压力进一步加剧。”南京大学城市科学研究院副院长胡小武认为，楼市供给侧的问题只能通过自身调整完善来优化。
去库存是“持久战”需长短结合
业内专家在分析当前库存形势时表示，面对如此规模且有增无减的库存，各地政府应有“持久战”的准备，没有一蹴而就的“药方”，去库存需长短结合，因城因时施策。
业内人士认为，在当前楼市结构性过剩的大格局下，三四线城市去库存应从供需两端发力。短期看，在严控土地入市的同时，对库存进行调整，开发多用途用房，增加适销对路的产品等；长远看，加快推动产城融合和户籍制度改革，增加城市就业岗位，让新市民享受平等的公共资源和服务……从根本上实现三四线楼市的良性循环。
具体讲，在供给方面，库存高企的三四线城市政府应加强政策协调性，限制土地供应，着重消化存量。在需求层面，业内认为三四线城市政府可继续在信贷、税收等方面加大对潜在购房人的支持力度，如为三四线城市量身订制一些政策，银行监管部门因城施策，灵活把握首套房贷的认定范围，尝试实行更低首付，对商品房改保障房制定明确的时间表和优惠措施等。
化解三四线城市房地产库存压力，包括农民工在内的新市民将成为主力军。为此，专家建议把农民工、个体工商户等纳入公积金保障范围。
从长远来看，三四线城市还要在产城融合、户籍制度改革等方面下工夫，提升城市的包容力。专家指出，提高农民工进城购房意愿，推进户籍制度改革是关键。住房制度改革必须以满足新市民需求为出发点，全面推进并完善居住证制度，让农民工和户籍居民平等享受公共服务和基础设施。 [正文结束] |
