租房市场现“标准化、可复制”新模式
几乎每一个前往大城市奋斗的年轻人都租过房子。许多人碰到过不靠谱的中介、奇葩的房东，以及找不到合租对象不得不与陌生人合租……正是基于这样的市场“痛点”，近年来，一种以“集中式长期租赁”为特点的“长租公寓”在各大城市蓬勃兴起。长租公寓运营者通过将整栋楼宇进行统一的改装分割、装修设计以及配备家庭化的租住设施和管家服务等，抛开中介直接服务租客，试图以此解决租房者常常遭遇的临时清退、随意涨租、虚假房源等问题。
昨天，全国最大的集中式长租公寓“魔方公寓”在宁发布其最新产品。这处公寓距离地铁龙眠大道站不远，房源均为面积25—45平方米的一居室，配置齐全的家具电器，拥有智能门锁、烟感喷淋、24小时监控系统等安全设施，在公共区域还有影音室、咖啡吧、健身房等共用的服务设施。此外，还有提供专人维护、专人保洁及代订餐、代收快递等物业服务。其价格为2400元—2700元/月。
魔方生活服务集团创始于南京，从2009年在南京开出第一家门店开始，业务已覆盖北京、上海、广州、深圳等15座城市，门店数量达150家，房量逾2.2万间，成为集中式长租公寓领域发展速度最快、规模最大的运营商。今年4月，该公司完成了近3亿美元的C轮融资，计划今年底发展至300家门店，其中南京达25家。
各路资本蜂拥杀入，但能盈利者不多
根据58同城发布的《租房行业研究报告》，我国租房市场规模近3万亿元，且每年以1000亿元左右的规模快速扩大。而目前，房屋租赁市场仍以房东自有住房出租为主，是一片尚待开发的“蓝海”。正因为如此，近两年各路人马蜂拥而入，市场竞争日趋激烈。
魔方生活服务集团品牌总监邵俊告诉记者，长租公寓的投资者大致分三种类型。一种是投资资本看中长租市场机遇，成立相关公司或注资已有品牌，如获得德同资本、美国华平投资集团投资的魔方公寓，获得雷军投资的“YOU+”公寓等；第二种是房地产开发商以“先租后买”、“先买后租”等模式切入长租领域，例如万科推出的“万科驿”产品；还有一种是相邻产业较有实力的公司“跨界”杀来，如房产中介公司链家推出的“自如公寓”，快捷酒店品牌如家推出的“逗号公寓”等。
在运营模式上，大致也分三种。一种是完全轻资产运营，运营方从产权方手里获得房产后，不装修或仅作少量装修，即转手租给房客。另一种是重资产运营，如房产开发商操作长租公寓产品。这类公寓从拿地开始就进行一体设计，产品质量较高，但其获利显然不如直接出售房源，所以开发商积极性不高。第三种介于前两者之间，以租赁方式取得房屋使用权，投入资金进行整体改造装修，统一配置设施和服务等。目前大部分的市场参与者属于第三种模式。记者了解到，由于一手租赁有成本，装修及后期管理维护也需要较大投入，因此能够盈利的业者不多。
政策扶持相继落地，长租市场前景看好
“去年底，国家把‘发展房屋租赁市场’作为房地产去库存的一项重要举措，目前相关政策扶持相继落地，长租市场前景看好。”邵俊说。
记者了解到，国务院办公厅日前下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，就发展长租市场提出了多条实际措施。例如，鼓励企业开展住房租赁业务，鼓励房地产开发企业出租库存商品住房，引导房地产开发企业与住房租赁企业合作发展租赁地产；鼓励新建租赁住房，将新建租赁住房纳入住房发展规划，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排；允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按居民标准执行等。
邵俊介绍，该公司一般选择商业用房或工业用房改建为长租公寓。因为在租房需求大的城市住宅房同样紧张，但商住用房有一定程度的过剩。国家允许将商业用房等改为租赁住房后，水电气价格按照民用标准执行，这对长租公寓产业是一项大利好。
此外，新建租赁住房纳入住房建设和用地计划，已有城市开始实行。不久前，上海在周浦、顾村出让的两块住宅用地，在地块出让条件中明确规定要求开发商需自持15%的面积70年。这样一来，开发商要么自己运营，要么就要跟有经验的住宅租赁企业合作。魔方生活服务集团CEO柳佳认为，这将是长租公寓行业的新机遇，目前已有多家开发商就自持地产与该公司洽谈合作。 [正文结束] |
