击碎楼市“杠杆链”重在稳定预期

　　原标题：击碎楼市“杠杆链”重在稳定预期

　　“今年的楼市状态就像2015年初的股市，本应是逐步上涨的‘慢牛’，但被杠杆驱动，变成‘疯牛’。”一位资深业内人士表示，楼市高杠杆的风险和教训犹在眼前。

　　记者调研发现，房地产开发商、房产中介、商业银行、小贷公司、购房者等结成利益共同体，认准房价“易涨难跌”，互相配合、各取所需，串起了楼市“杠杆链”，与高房价互相裹挟、互为支撑。

　　——“能贷尽贷”“能购尽购”，政策内杠杆用到极致。业内人士表示，在持续10余年的楼市“大牛市”背景下，房贷、房地产开发贷仍被银行视为优质贷款。在多地楼市暴涨周期中，银行成为楼市杠杆的重要源头。

　　——“自买自卖”反复套利，扩大炒房头寸。购房者通过担保公司的过桥贷款还清房贷，再去另一家银行，按涨价后的房价办理房产抵押贷款，能贷出房产市值的70％，结清过桥贷款后，剩余资金还能再购房产。

　　——多种方式筹资首付，助推“纯杠杆炒房”。一线城市及部分二线城市的购房首付超过百万元，这对炒房者的资金实力提出要求，但市场上针对购房首付也有对应的杠杆融资方式。

　　——“开发商贷”暗地运行、规避调控。据业内人士介绍，被炒房者奉为经典的“开发商贷”模式是：炒房者与开发商按照折中的价格签订购房期货协议，炒房者支付小部分定金，即获得房屋转售权。协议期间房产售出，炒房者获得溢价收益；到期没卖出去，炒房者再正式购买，由此保障开发商利益。这种炒房手法隐蔽，且避免交易环节税费，深受资深炒房者青睐。

　　以房地产开发商借贷为核心的杠杆方式仍不断推陈出新。记者近期在天津采访了解到，天津楼市限购限贷政策出台后，就有房产中介联合开发商，针对新盘住宅推出“分期付款”业务，购房者预付10％至20％房款，即可先办理过户手续，剩余房款可分期支付给开发商。

　　为抑制“加杠杆”的无序状态，中国人民银行天津分行官方网站挂出了由该行与天津银监局联合发布的《关于进一步加强住房信贷政策管理工作的通知》，严格规范阶段性担保放款管理。通知指出，个人住房贷款阶段性担保放款前，购房合同备案手续应完毕并且借款人已提供首付款及契税发票、应缴费用凭证。对于无法提供足额担保的房地产开发企业，不得在抵押或抵押预告登记完成前发放个人住房贷款。对于存在“捂盘惜售”、“哄抬房价”、“首付贷”等被行业主管部门认定为严重违法违规行为的房地产开发企业，不得开展阶段性担保合作。

　　业内人士表示，首付贷、开发商贷、众筹、P2P借贷等杠杆模式下，一旦房价有下行态势，抗风险能力较低的部分个人投资者势必弃房断供，从而进一步加大银行贷款风险。

　　有关人士表示，对于楼市高杠杆投机行为，政府部门宜在当前调控政策基础上，作出更具针对性的政策部署。

　　一是稳定市场预期，抑制投机心理。专家认为，近期多地密集出台楼市调控政策，有效抑制了楼市狂躁势头，但从以往调控成效看，房价反弹压力犹存，市场参与者仍在观望、伺机而动。

天津社科院社会学研究所所长张宝义建议，中央对于楼市发展宜有更加明确的、长期的指向，楼市调控政策在稳定性、延续性方面也应有所说明。只有购房者、开发商、房产中介、金融机构等各方预期理性回归，投机心理、高杠杆入市行为才会减少。

　　二是调控政策仍待细化并提高针对性。专家表示，消除楼市高杠杆最立竿见影的措施是，金融部门加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，适度收紧房地产开发商、购房者的信贷规模，严控相关贷款风险。商业银行加强贷款人资质审查，对于利用首付贷的贷款申请，应拒绝受理。此外，P2P及小额贷款公司主管部门应做出明确规定，禁止相关机构发放用途为购房首付款的贷款。

　　此外，有关人士表示，抑制楼市高杠杆的治本之策还在于推进实体经济领域改革，让资本找到更好的投资方向。