数据显示，开发贷十分“看人下菜碟”：龙头房企约“半壁负债”由银行支撑，中型房企这一比例大幅下降，小型房企很难获得银行青睐 上市银行2016年年报中有关开发贷的数据已经印证了银行与“土豪朋友”房企亲密度的下降。但是，上市房企的年报却似乎讲述了一个不一样的故事。 上市银行年报显示，2016年，开发贷被打入冷宫：25家银行中，有14家银行开发贷规模和占比实现了“双降”，其中部分银行更是在去年下半年踩下了急刹车。不过，龙头房企的财报则显示，“土豪”与银行关系良好，银行渠道融资成本下降，占比上升。 “数据打架”的幕后，商业银行调结构的逻辑渐渐清晰。事实上，为了防控风险，商业银行主动调整了开发贷的“朋友圈”，部分中小型房企或被“移出群聊”。数据显示，龙头房企约“半壁负债”由银行支撑，中型房企这一比例大幅下降，小型房企则是很难获得银行青睐。 “土豪”不差钱 银行低价揽客 虽然近年来屡有银行与房企翻脸的传言，但是从龙头房企的财报数据来看，银行与“土豪”的合作进行得仍是热火朝天。 万科2016年年报显示，分融资对象来看，银行借款占比为58.6%，应付债券占比为24.5%，其他借款占比为16.9%。而截至2015年年底，该公司银行渠道的借款占比为44.82%，应付债券占比为25.18%，其他借款占比为30%。在更早之前的2014年，万科有息负债中，银行借款占比仅为39.94%。 保利地产则表示，2016年，公司新增有息负债综合成本仅为4.4%。公司与各主要银行均建立了长期、稳固的战略合作关系，在银行贷款规模和利率方面均具有突出优势，2016年新增银行贷款平均融资成本为基准利率下浮3.14%，折合成本约4.6%。同时，公司积极开拓中期票据、公司债券等长期限、低成本的融资渠道。截至2016年年末，公司直接融资比重上升至27%，有息负债综合成本为4.69%，连续3年持续下降。 金地集团拥有多样化的融资渠道，包括银行借款、发行债券和中期票据、信托借款等。截至2016年年底，公司有息负债合计366亿元，债务融资加权平均成本为4.52%，其中，银行借款占比为47.2% ，债券占比为50.66%，其他借款占比为2.14%。 招商蛇口表示，截至去年年末，公司有息负债余额602亿元，全年综合资金成本约为4.5%，比2015年下降0.39个百分点，继续在行业内保持较大的资金成本优势。 从上述数据不难看出，商业银行给于龙头房企的开发贷价格可谓十分优惠。《证券日报》记者同时注意到，目前贷款基础利率LPR已经长时间保持在4.3%，该指标是基于报价银行自主报出的最优贷款利率计算并发布的贷款市场参考利率。龙头房企以及部分央企和国企背景的上市房企显然能够达标“最优企业”。 另一方面，受到互联网金融产品影响，银行负债端的成本近年来一路攀升，一年期以上理财产品的预期收益率多数高于4%，与开发贷的价格可谓十分接近。 中小房企拟扩大 新融资渠道 虽然对于龙头房企而言，银行可谓已经是最大“金主”。但是，对于很多中小型房企来说，银行已经不再是其最大的“债主”，发行债券已经成为了部分房企融资最便捷的方式。此外，通过发行信托计划和资管计划进行融资也是多数中小型房企正在做的。 截至2016年年底，上市银行对公业务中涉及房地产业的贷款(开发贷)余额合计4.32万亿元，较2015年年底的4.39万亿元略有下降，而行业龙头的开发贷仍在增长，压缩部分则更多的来自于中小型房企。另一方面，债券直接融资的低成本也成功吸引了部分符合资质的房企。 在140余家A股上市房企中，2016年的主营业务收入超过1500亿元的仅有3家，这“TOP3”也是名副其实的第一军团；而营业收入在100亿元-700亿元的27家中型房企可以作为第二军团（主营业务收入在700亿元-1500亿元之间断档），这些房企的营业收入排名在不同的时点变化较大，互有胜负；而营业收入在100亿元以下的房企约有百余家，其中12家去年的主营业务收入尚不足1亿元。《证券日报》记者在三类房企中抽取了10余份2016年年报进行调查，其中，中型房企和小型房企对于信托和资管融资的依赖性明显高于大型房企。 中型房企中的领军企业华夏幸福2016年年报显示，报告期末公司融资总金额709.14亿元，其中银行贷款余额206.88亿元，债券(票面)融资规模328.00亿元，债券期末余额326.29亿元，信托、资管等其他融资余额175.97亿。据此测算，银行支撑的贷款占比约为30%，低于债券融资占比。 此外，一家总部位于一线城市的上市房企在年报中也坦言，“受行业调控影响，房企融资渠道继续收窄，短期较难摆脱对银行借款的依赖”，必须在“密切银企关系”的同时，“大力拓展融资方式，充分挖掘潜力，灵活运用信托融资、信用证融资、项目收益权融资、中票、短期融资券等新型融资方式，适度扩大融资规模”。 “非银机构” 融资价格不亲民 在上市房企的多种融资方式中，债券的融资成本相对价低，甚至通常低于银行对于同一家企业贷款的价格。而“非银机构”融资利率则相对高企，至于与银行贷款的利率差距究竟有多大？同一家公司的两类借款数据无疑更具有可比性。据《证券日报》记者测算，“非银机构”的借款的价格可不算亲民，据不完全统计，两类贷款利率相差最高可达55%。 华夏幸福去年融资的加权平均利息率为6.97%，其中银行贷款的平均利息成本6.04%，债券平均成本为5.20%，信托、资管等其他融资的平均利息成本9.37%，最高项目融资成本为14.96%。按照银行贷款和非银机构融资的平均息差计算，“非银机构”融资成本较银行贷款高出55%。 津滨发展去年分别通过银行和信托公司进行了多笔融资，其中，绝大多数银行贷款利率在5%上下，只有一笔年利率超过5.5%，达到了8%，但是金额非常小，如果加权计算，该公司银行融资的平均成本约为5.3%；而信托公司的三笔借款中，虽然有两笔的利率仅为5.7%，但是另外一笔的利率却高达10.5%，如果加权计算，该公司信托融资的平均成本约为8.4%。信托融资成本较银行融资成本高出58%。 “对于我们这种小公司来说，发债融资几乎是不现实的，但是从银行途径借钱也并不容易，只能通过一些资管通道，毕竟银行对于小型房企的审贷非常严格”，河北某小型开发商的有关人士对《证券日报》记者表示，“银行的白名单管理已经实施了好多年，我们这类没有二级资质的小型企业很难获得贷款。” “名单制审批通常很难突破，房企的开发贷我们支行层面仅有权上报，审批要总行最终完成”，某股份制银行浙江地区支行行长此前曾经对本报记者表示。
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