以北戴河、东戴河等区域为主的北方海边的旅游热已经开始退潮，伴随而来的是海南的旅游和置业热情开始升温。许多人因为限购和旅居的需要，把目光放在了旅游地产上。与传统的普通住宅相比，旅游地产具有更好的自然景观，居住密度也比较低，配套较为完善，可谓是集旅游、休闲、度假、养生、自住为一体的项目。 房价领涨 三亚楼盘一天一个价 今年夏季，得益于环京严厉的限购，北戴河、东戴河区域成为旅居置业的热点，多个项目的存货都在夏季一扫而光。但随着秋冬季节的到来，北方的海边旅游开始进入淡季，相反，海南则逐渐走热。 小张是碧桂园在海南某项目的资深销售员，身为海南人的他已经干了三年了。近期，小张明显开始忙碌了起来。 昨天接待了十多组看房人，有一半是从北京来的。有的人喜欢海口、有的喜欢临高、有的喜欢三亚，不管他们相中哪里，我都可以介绍集团旗下的项目给他们。小张告诉北京青年报记者，7、8月份因为海南太热，是一年中最清淡的季节，那时候工作很悠闲，甚至有时间去北京听了一星期培训讲座，但进入9月，看房人明显增多了，天天忙得打转。 不仅是销售，在海南度假的陈先生也感受到了置业热潮的升温。陈先生告诉北青报记者，两年前他在海口买了一套房子，不久前来度假的时候，发现周围的入住率明显上升了。 “周围很多朋友都在海南买房，有的买在三亚，有的买在万宁，有的买在文昌。选择海南很重要的原因就是这里的空气质量比较高，气候非常舒适，冬季过来度假的体验感很好。”陈先生告诉北青报记者。 像陈先生这样的中产阶层很多，而他们的选择进一步催生了海南的房价上涨。国家统计局发布的《2016年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，三亚房价涨幅位居国内城市首位。 “一、二线城市躲霾导致对三亚当地房地产需求增加，加上一二线城市限购政策严厉，也催生了海南置业需求的增长。”中原地产首席分析师张大伟表示。 “从去年入冬开始，很多北方人来海南买房子，海南房价开始上涨，三亚市区楼盘均价从1.5万元/平方米，涨到目前约2万元/平方米。10个打电话咨询的，5个是北京、天津、吉林那边的，都考虑来这边买房子过冬。”售楼员小林这样说。 “楼盘一天一个价，现在半山半岛4.4万元/平方米涨到4.9万元/平方米，大树公馆2.5万元/平方米涨到4.5万元/平方米，还有一个楼盘从2.3万元/平方米直接涨到3万元/平方米。”小林对不同楼盘价格如数家珍。他还称，这些都是高端楼盘，小楼盘就是500元、1000元零零散散提价好几次，最近买的人比较多，有些房源推出来，很多客户排队连夜去买房，房子都不够卖。 链家旅居研究院的数据显示，海岸资源依然是房产均价的强力支撑，三亚与邻近的陵水因为得天独厚的南向海湾资源，均价分别以2-3万、1-1.6万领跑全岛。海口则仍以刚需为主，主力成交单价为8000-1.2万。全省来看，东线城市主力价段普遍高于西线。总价方面，三亚接近一半（48%）的成交总价落在100万到200万之间，而海口成交总价则集中在60-80万、80-100万两个区间。相较之下，陵水城市价值十分突出，成交总价集中在80-100万、100-120万两个价段，高于海口。而东线其他城市绝大部分（95%）的成交总价在100万以内。 上海易居房地产研究院总监严跃进表示，过去海南房地产市场的投资投机属性比较强，但这两年关于室内和室外空气质量的讨论开始增加，进而使得海南很多房产变得紧俏。所以说暴增背后也说明很多购房者不再简单考虑增值，就是为了个人度假和追求宜居的环境。 88% 购房者来自岛外 京津冀购房人占比最多 近年来海南的购房主力人群一直以岛外客户为主，客群遍布全国各地。链家地产旅居研究院发布的数据显示，2017年上半年海南购房成交中，岛外购房占比高达88%。其中来自京津冀和东三省的购房者最多。东三省合计占比约23%，北京占比约13%，河北占比约14%。其次为来自河南、山东、山西、四川的购房者。 置业目的地的选择也更趋多样化。海口、三亚依然是海南置业的首选之地，不过它们不再是唯一的选择，文昌、琼州、万宁等都开始稳步发力，成交量逐步攀升，同比涨幅均已超越海口。各地客源对城市的偏好也各不相同，北部的海口、澄迈主要来自京津冀、河南和江浙沪地区；西部的儋州主要来自京津冀、黑吉辽和川渝地区；东部的文昌、琼海和万宁主要来自京津冀、江浙沪和川渝地区；南部的陵水、保亭主要来自京津冀、黑吉辽和江浙沪地区。海口和儋州则承包了本地人的大部分需求。 “房子是用来住的”，在旅居度假的海南也是如此。今年上半年的数据显示，购房需求趋于理性，适合家庭度假的产品在成交结构中占据主力。对岛外购房者而言，40-60平方米的一居室或者80平方米以下的二居室更受青睐。成交户型中，一居室总价集中在60万以内的接近80%，40万以内占比最高；二居总价集中在100万以内，以40-60万占比最高。 在客群年龄结构方面，链家旅居研究院数据显示，上有老下有小的中年人群占了绝对主力。30-50岁占比达48%，反而超过50岁以上客群。人到中年的“夹心层”虽然压力大，但作为社会中坚力量的他们购买力也不弱，在事业达到巅峰之余已开始提前为自己置业养老。其购买力还体现在总价承受能力上，相较于30岁以下、50岁以上客户多选择总价60万以下的户型，30-50岁的“夹心层”成交则集中在120万以下，其中又以40岁左右客群总价承受能力最强。 房企掘金 四家房企半年销售额超百亿元 “当海南成为国际旅游岛之后，很多房企都进入海南，万科、万达、恒大、绿地、绿城、融创都开始进入海南市场。”三亚市房地产协会秘书长刘树国告诉北青报记者。 2010年成为国际旅游岛后，海南雅居乐清水湾项目销售99亿元，被称为“百亿大盘”。当时，购房者多为“候鸟”置业人群。如今，随着海南各项基础设施的完善，以及北方经常遭遇严重雾霾，使得海南从“候鸟”置业转变成了旅居置业。开发商的掘金能力也明显上升。多家房企在今年上半年就完成了百亿的目标。 数据显示，鲁能、恒大、碧桂园、雅居乐四家房企在2017年上半年，就实现了海南项目销售额超百亿元的任务。其中鲁能首拔头筹，凭借7个项目173.4亿的成交额遥遥领先。碧桂园、恒大紧随其后，雅居乐首次退出三甲阵营，也说明随着千亿房企对海南市场的重视层度增加，市场竞争也会更加激烈。 随着海南建设的逐步深化，未来将会出现同一个区域有品牌房企扎堆的现象。2017年，雅居乐、华侨城首进海口，打造城市西部旅游综合体；碧桂园继续开拓临高金沙滩；富力陵水海洋主题公园则目标树立海南旅游标杆。融创从2015年进入海南以来，通过收购等方式不断出手，目前已经有六个项目储备，包括融创日月湾、博鳌金湾等项目。恒大同样在海南密集型布局，包括海南海花岛、恒大美丽沙、恒大文旅城等多座大型项目。此外，宝龙、远洋等也纷纷选择在这个时点进入海南市场。 海南省统计局数据,2016年1～11月,海南省房地产开发投资继续保持平稳增长,房屋销售面积保持高速增长,前11个月房屋销售1309万平方米,同比增长44.6%，增幅比上年同期提升40.2个百分点;销售额1290.98亿元,同比增长51.2%,增幅比上年同期提升46.7个百分点。 旅游地产价值靠“旅居+”实现？ 海南省每年接待总人数和旅游总收入平均增长率均超过10%，大大超过了7%左右的我国GDP年增长率。 雅居乐地产集团海南云南区域副总裁简毓萍认为，旅游地产在房地产调控下可能成为一个突破点，既然在一、二线城市没办法置业，旅游地产就会成为一个新目标。简毓萍表示，雅居乐正在打造一个生活理念统一的文旅体系，打造雅生活服务平台，以此满足业主方方面面的需求，尤其是互联网、家居等新兴消费需求。在这个平台上，不但业主可以实现理想人居，甚至可以经营事业，与雅居乐共赢共生。 随着越来越丰富的旅居产品和同类置业需求群体的壮大，将会大大提升旅居生活的舒适度，促进整个行业向“旅居+”时代快步转型。 多数房企也都开始主打“旅居+”的概念，首先，旅游业对经济的贡献持续攀升，尤其是过夜游客占比快速上升，对产业链其它环节的消费有明显的刺激、带动作用。其次，旅游目的地的置业者更看重居住价值，随着置业者在当地的旅游频率、时间增加，围绕旅游、居住的消费能够形成良性循环，配套设施使用率提高。再次，大企业率先进入开发，“现象级”产品开始出现。 除此之外，亚豪机构市场总监郭毅也提醒道，“很多人到海南投资购房的初始动机是因为此类区域碧海蓝天、认为适合居住等需求。但后续发现很难转手，这造成房产市场流通性较差。另外，众多房企投资非理性狂热，大规模土地出让后，市场供应总体偏高。这些因素也都应该在置业前充分考虑。” 文/本报记者 李桁
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