当绿地集团去年跃升国内最大的房地产企业之后，对于绿地未来，绿地集团董事长张玉良选择绿地在做强房地产主业的基础上，加快“大基建”、“大金融”、“大消费”三个重点领域，培育新商业模式，实现绿地“再成长”。
“得京城者得天下”，地产黄金时代就是业内的共识，白银时代依然不例外。在绿地集团的战略版图里，以北京为核心的京津区域不仅是业绩增长重镇，也是转型创新先锋。但在地产大鳄云集、土地市场火爆、营销卖房厮杀异常激烈的京城房地产圈，绿地京津如何在去年的180亿元的业绩基础上实现251亿的跨越？如何在商办领跑的同时，将绿地住宅的印记深深打入北京购房者的心中？绿地集团京津事业部新任总经理欧阳兵，有着自己的思量。
□目标 今年251亿目标没有任何动摇
5月10日，经过一天下雨的洗礼，中山公园里的所有绿色都格外清新，典雅的中山音乐堂内，绿地集团京津事业部以绿色低碳为主题，开启了一场别开生面、年内最环保的品牌发布会。对于媒体而言，最兴奋的却是发布会后欧阳兵的首次群访。
这个去年11月空降的京津事业部新任掌门人，运筹半年，却始终未曾发声。今天，绿色的背板前，雪白的沙发上，欧阳兵一袭深色的西装，职业、干练。昔日楚庄王三年不鸣一鸣惊人，今日欧阳兵缄默的半年中，都在思考什么？又做了什么？
“来京半年首先做的是熟悉，包括熟悉情况，熟悉项目，熟悉环境。”欧阳兵表示。在对京津事业部经过半年摸底之后，欧阳兵为京津事业部未来发展定了务实性的三个任务：第一，把做好的年度和未来3-5年的规划逐步地带团队落实，第二，继续深化在北京房地产土地市场的工作，并取得一定成效，第三，创新和转型。
从2007年京津事业部成立至今，绿地京津事业部无疑是成功的。欧阳兵给出的数据显示，2014年绿地事业部实现预销售金额180.1亿元，预销售面积76.3万平米，几年来绿地集团京津事业部成交额增长了200多倍，已经发展成覆盖京津冀地区商业办公、住宅开发、文化产业于一体的综合性房地产事业部。
据悉，251亿是绿地京津事业部今年的销售目标，欧阳兵表示：“251亿这个指标没有任何的怀疑和动摇。”
□布局 进城是第一任务 251亿的目标如何实现？
在对于绿地项目区域，产品结构深入了解之后，欧阳兵选择进城。
“记得刚来北京时，同事做了一个京津事业部的项目地图，绕着北京五环，全部都在边界点上，只有一个孤零零的望京地块。”欧阳兵告诉记者，“当时我就开玩笑，我说我第一个任务是要‘进城’。”
回顾各大房企进京轨迹，不少房企选择“农村包围城市”的战略，在进京初期，北京周边及新城拿地为切入口，既能了解北京市场，充分热身，但是，“农村包围城市”最终目标还是为了进城，长期游离核心战场，不仅与绿地地位不符，也与绿地在京进一步的影响力不符。
今年2月，经过95轮现场激战，绿地以16.95亿元夺下太阳宫地块。欧阳兵感慨：“终于进城了。”拿地，正是欧阳兵在京津事业部分管的职能之一。
□产品 绿地做住宅也很厉害
进城，只是开始，要让北京的购房者牢牢记住绿地，更重要的是产品。上任伊始，欧阳兵在看到京津事业部迅速成长的业绩背后，存在产品结构上的问题。
“商办销售占了我们去年180个亿销售的95%以上，住宅不到5%，仅有的住宅部分还是天津和香河贡献的，北京只有房山有一点点。”欧阳兵表示，北京市场住宅产品长期比重过低，让市场对绿地产生“超高层商办专家”误区，而忽视绿地在住宅、在全产业链产品上的优势。“绿地做住宅也是很厉害。”欧阳兵说。
商办物业无疑是绿地的杀手锏，然而，绿地要接地气，仅靠高大上的商办肯定不够，同时，随着经济增速步入新常态，商办需求增速不可避免地放缓，在供给层面，各大房企近些年都在增加商办产品，各大房企对优质买家、租户的争夺将愈演愈烈。这对绿地回款、利润都会带来挑战。
在住宅领域一争高下，成为与绿地进城同样重要的着眼点。
今年1月底，绿地以45.16亿元摘得昌平北七家地块，这是绿地继新里·西斯莱公馆住宅产品之后，绿地时隔5年之后在北京第二次拿到住宅产品地块。欧阳兵透露：“我们再做住宅，可能不是一个谁都会做的常规类产品，以我们今年1月在昌平拿的住宅项目，可能会有许多全新概念进来……会符合现代健康、舒适的要求，也符合科技和互联网要求的这样一个产品。
□转型 业绩增长是硬性要求
地产主业调整只是绿地京津转型创新的一部分，绿地集团对下面的事业部有着业绩上的硬性要求，不增长或增长小于两位数都意味着领导班子得挪位子。而近两年来房地产行业的客观趋势，实际却已不再能支撑这种每年30%、40%的业绩增长水平，对此，欧阳兵认为自己首要考虑的“是怎么做好转型和创新”。
欧阳兵表示，在地产主业进城的同时，绿地同时寻找新的增长点的发展战略，继续以房地产主业为支柱，以互联网为平台，开发绿地社区APP，打造社区移动服务生态圈。以房地产投资基金为平台，进行项目投资，产业投资和创业创新投资运作。更好地满足广大客户和合作方日益增长的市场需求。
据悉，在望京，绿地中心引入绿地在京的第一个海外进口商品免税超市。在房山，绿地通过与清华大学联袂打造中国最大的创新创业平台，将“大众创业、万众创新”的国家战略进行有效落实。
“运气好可能三五年，运气不好可能更快，北京区域会面临着今天在国内大多数城市所面临的局面。”在欧阳兵看来，带领绿地做强做大京津，转型创新，关键还是人，欧阳兵做江苏老总时，绿地集团董事长张玉良曾送他八个字：做出业绩、带好团队。转战北京，欧阳兵同样将这八个字作为带兵打仗的要诀。作为绿地中生代高管，欧阳兵认为，职业经理人的心态不属于绿地文化，“企业家精神”才是每一个绿地领导应有的精气神。
□对话 房地产利润率会趋于行业平均
记者：京津区域是集团特别重视的区域，不光是业绩还有创新本身，您觉得未来绿地在创新和业绩方面会有哪些突破？
欧阳兵：作为集团，它对我们下属事业部的要求，不增长或者说增长小于两位数，这是不可想象的。但是从行业发展的客观规律来说，实际上它未来能不能支撑每年30%、40%的增长，我不乐观。所以我要考虑的是我们怎么做好转型和创新，我提出了今年开始一个重点工作是围绕房地产主业，做好两个增长，这个可能是未来我们企业也是房地产行业突破的方向。
记者：今年以来，不少房企对利润指标要求明显提高，您如何看这一现象，您如何看规模与利润之间的关系？
欧阳兵：十年前，房地产行业的利润率确实是比较高的，也是因为这个原因，所以在当时有一些奇怪的现象，做钢铁开煤矿的，招来几个专业人士就可以拿地。随着地价上涨，但房子售价已经过了前些年飞速增长期，房地产会像任何一个行业一样利润率会趋于行业平均，在这样的行业发展大背景下，作为房地产开发商，专业度就成为了一个非常重要的要素。利润重要，回款重要，但是规模是基础。同样10%的利润率，我做100亿，利润只有10亿，但是我如果做到200亿，利润就有20亿了。
记者：您来京履新，张玉良总裁对您有哪些要求？
欧阳兵：张总（张玉良）对我们所有二级单位的主要负责人都一样，八个字“做出业绩，带好团队”。这是一年多以前到南京上任的时候张总送给我的八个字，但是我认为这八个字是他对每个事业部的总经理同样的要求，做出业绩是企业最基本的要求。带好团队也是毋庸置疑的，做出业绩不是靠某一个人就可以了，我们是一个团队在做事情。 [正文结束] |
