机构统计，最近两年成交的商品住宅用地，折算后仅约供应4.5万套房；地价推动住宅高端化，刚需房、刚改房供应减少，买家面临选择难题
“我们这些普通上班族，豪宅买不起，自住房要么太热门摇不上号要么太远不想买，我们还能买啥？”在某公司的小白领刘淼感叹。
最近，像小刘一样犯愁的上班族有很多。对此，亚豪机构市场总监郭毅表示，“最近两年北京土地成交价格上涨，再加上配建公租房、自住型商品房等成本，未来北京将有一批住宅高端化，这已经是不争的事实。”
新入市项目高端、改善占主流
6月新盘或许会加剧像刘淼一样的上班族的担心：刚需房、刚改房都不多。
据亚豪机构统计显示，在6月计划入市的20个项目中，除了胜古誉园、顺鑫·澜山印象、卡法国际、当代北辰COCOMOMA这四个项目推出60平米左右的小户型产品，首开保利·熙悦诚郡、福海棠华苑、中海金玺公馆、万通·熙悦华府、密云华润橡树湾推出90平方米以内的两居产品之外，不乏红廷别墅、臻园、北京奥林匹克花园、御园、溪水雅地·尚著等大户型产品。
而近期，豪宅项目的定价也在频频刷新着购房者的认知。位于德内大街的北平府项目，虽然还没有入市，但该项目每栋价值过亿元，折合单价超20万元。
一波未平一波又起。就在上周，有市场消息称，合生·霄云路8号拟推出D5号楼顶层近1000平方米空中四合院，36万元/平方米起，最高50万元/平方米。
实际上，自去年下半年以来，北京高端住宅便加速入市，共有保利海德公园、万柳书院、泛海国际等近10个纯新盘豪宅进场。而据不完全统计，2015年-2016年北京预期上市能够销售的项目中，10万元/平方米以上的豪宅项目接近15个，再加上目前正在销售的存量老项目约为10个，单价10万元以上的豪宅项目总量达25个。
除了自住房，刚需、刚改能选什么？
实际上，土地供应的缩水将会更为深刻地影响到住宅供应。
根据中原地产的数据显示，2013年4月-2015年4月，北京合计供应包含住宅类用地地块113宗，合计建筑面积为2046万平方米。这其中只有1350万平方米为住宅用地，且有800万平方米左右是自住房及各类保障房。所以，实际上最近两年北京的商品房住宅用地仅供应了550万平方米左右，折算后只有4.5万套左右，只够北京历史成交最差的一年的消化。
同时，机构统计数据显示，北京2014年居住类楼面地价高达14557万元/平方米，同比上涨了50.53%。业内看来，根据2014年土地成交量大幅缩水和成交价格大幅上涨的表现，未来两年内北京房价或将进一步上涨。
在高端住宅蜂拥入市、住宅用地供应减少的情况下，这给刚需族、刚改族在购房时增添了新的困扰。除了自住型商品房外，刚需和刚改购房者还有什么选择？
“我现在住通州，想在同一区域里换一套总价在400万元左右的三居室。二手房，家人嫌旧；新房，通州核心区可选择的不多。听说现在就连台湖的改善型产品都快卖到4万元/平方米了，而且周边配套也不齐全。我看房也有几个月了，感觉和几年前买两居时相比，现在市面上可选的刚需、刚改的产品变少了。我还有哪些区域和项目可选？”目前打算换房的林女士表示。
刚需族 可选远郊区县轨道沿线楼盘
根据亚豪机构提供的数据显示，目前在北京的楼市80550套的商品住宅库存中，面积在50-90平方米的房源共有26494套，占到整体库存的32.89%。
“目前北京的刚需项目多分布在房山、通州，甚至密云、平谷这样的远郊区县，像大兴天宫院在前两年刚需项目集中放量的区域，目前在售项目也屈指可数。”亚豪机构市场总监郭毅表示。
业内人士表示，经过2014年刚需客群被自住房抢占之后，需求在一定程度上被提前透支，刚需项目在今年继续面临自住房及同区域竞品的压力，因此将会延续平价跑量的策略。
同时，郊区新入市项目较多，仅6月密云县预计有3个项目入市，顺义区也将有4个项目入市。它们在报价上也相对谨慎。例如，位于密云的华润橡树湾，报价为16000元/平方米，与去年入市时持平。“另一方面从存量特征来看，目前北京商品住宅存量中有将近80%位于郊区，这使得郊区项目不得不平价推盘。”郭毅表示。
虽然北京楼市高端化趋势明显，但眼下刚需购房者仍有选择的空间。目前房山、通州台湖等距离城区较近的区域依旧有不少可选择的项目。
“购房者可以考虑房山轨道沿线、顺义15号沿线和顺义城区等区域，目前这些区域可以找到单价约2万元，符合刚需购房者需求的小户型房源。”郭毅介绍。
刚改族 东坝亦庄门头沟楼盘选择多
从数据不难看出，90-120平方米的商品住宅库存目前为16814套，占到整体库存的20.87%。120-150平方米的库存量为9991套，占比为12.40%。
“从去年的‘9·30’到今年的‘3·30’，都在调动着改善型购房者的入市积极性。改善型楼盘和产品成为开发商推新的着力点。”郭毅介绍。
在业内看来，换房一族由于没有迫切的居住需求，因此他们在升级置业时更注重居住的舒适性，而部分设计陈旧的二手房已经不能满足其需求，因此更多的改善需求也会转战新房市场，促使新房成交在改善型产品的带动之下，继续保持稳步回升的态势。例如近期热销的首开国风美唐、泰禾·拾景园、城建琨廷等项目均属于此种类型项目。
目前北京的改善型项目多集中在五环和六环附近。对于改善型购房者来说，东坝、亦庄河西区、门头沟等区域均有相对集中的改善型产品可供选择。 [正文结束] |
