物管费怎么收更合理？如何杜绝车位“只售不租”？小区群租、违规装修带来的问题如何解决？监管平台如何建立？伴随《南京市住宅物业管理条例（草案）》（征求意见稿）亮相，小区维权问题都有了新的指导规定，许多内容尚属首次。
关键词：物管费
拟打开市场定价窗口
在2006年执行的南京物管办法中规定，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。而此次的征求意见稿则确定，新建普通住宅，前期物业服务收费实行政府指导价，需超出政府指导价最高收费标准的，建设单位应当向市价格行政主管部门申请核定，同时按照核定的标准开展前期物业管理公开招投标。结束前期物业之后，小区也可以聘请第三方顾问与评估机构，测算物业费价格。
记者了解到，南京目前实行的政府指导价还是2006年公布的，老标准分为多层与高层住宅两类,多层从0.35元到1.25元,高层从0.7元到1.9元，别墅、酒店式公寓、商住楼等其他高档住宅的物业收费则可以由开发商自行制定，这一标准的数据依据还是2004年的服务成本。眼下由于高档小区开发，物管品质提升，加上科技系统等运用，物业费已屡屡出现“超标”。
记者调查发现，目前一些高端小区已经通过在物业服务费基础上加收公用水电费等做法上调了物业收费标准，例如河西的万科、中海、仁恒等楼盘，物管费已经达到2元/平方米每月以上，仁恒江湾城的物管费就达到2.5元，中海凤凰熙岸也达到2.36元，华润悦府等高端楼盘的物管费用甚至达到5元以上。
根据新的意见稿，开发商前期将可以通过申请核定的方式，超出政府指导价最高收费标准，意见稿还指出，业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，调价方案应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过，表决结果应当在物业管理区域内公示，公示时间不得少于七日。
关键词：车位
拟禁止物业只售不租
近两年有关小区车位“只售不租”等问题的投诉时有发生，前不久江宁诚基花园小区就曝出物管向业主“强租”车位，业主需签订租期20年的合同，一次性就交12万元租金，几乎与售价相当，事实上小区连车位产权都未办理，等同于违规变相销售车位。有调查显示，目前南京各区域车位售价居高不下，江北的小区车位价格普遍在8万—10万元，江宁普遍在10万元以上，河西达到20万元，主城甚至达到30万元以上，南京市城调队的统计也表明，真正在小区购买停车位的车主只占20.7%，租小区车位停车的占46.1%。车位“只售不租”的问题因此格外凸显。
此前《物权法》第74条已明确规定，小区内用于停放汽车的车位应当首先满足业主的需要。2013年启用的江苏省物业管理条例也明确规定：未出售或者未附赠的车位，应当优先出租给本区域内业主，业主要求租用的，建设单位不得只售不租。南京市现行的物业管理办法仅规定可销售的车位不得向小区以外的业主出售。而这次的征求意见稿则明确提出未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本物业管理区域内的业主。业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租，不得单方面设定3年以上的租赁期限。分期开发的楼盘，建设单位应当结合当期业主停车需求，按照比例划出可供租售的车位车库，并在物业管理区域内显著位置公示；交付后在确保未销售房屋每户一个车位的情形下，剩余车位可以按规定出售，仍不得单独转让给物业管理区域外的单位或个人。按照相关条例规定，开发商对业主要求承租的车位、车库只售不租的，管理部门可以对其处10万元以上50万元以下罚款。
记者从市房管部门了解到，2013年南京市住建委已出台通知，明确规定加强对小区车位租售问题的监管，禁止开发商“只售不租”。
关键词：违规装修
建议协约收取装修保证金
近两年，小区群租房、业主装修、旧小区改造更换电梯、赠送面积改造也成为比较热门的话题，此前的南京物管办法几乎没有具体规定，新意见稿增加了很多这方面相关的内容，例如针对群租房新提出，违反小区管理规约或有关人均建筑面积，使用功能等规定出租房屋的，物管方和业委会有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止此类行为并赔偿损失；对侵害业主共同利益的行为可提起诉讼。
意见稿还提出，业主在进行装修前，物管与业主双方可以协议约定收取一定数额的装饰装修保证金。住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行符合规范的二次开发改造的，增设电梯所需资金由业主承担，可以按照规定申请业主名下的住房公积金。
眼下，很多楼盘热衷于面积赠送作为卖点，对于户型内的阳台、设备平台、露台等赠送面积，业主也多了自由改造的空间，不过由此引发的隐患也时而发生，对此新规草案提出，将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方的，也属于物管规定的禁止范围之列。
关键词：诚信
物管、业主违规将入失信记录
在此次发布的新规征求意见稿中，信用一词反复出现，意见稿提出，物管企业未按照合同约定等提供日常物业服务的，应当录入物业服务企业信用管理系统。如有违反规定的严重失信行为的，一年内停止其市场活动资格，二年内不得申报各类物业服务示范项目。物业项目负责人有相关严重失信行为的，在三年内停止其物业管理从业资格。
南京市物管办相关人士介绍，早在2012年南京已经建立物管企业及从业人员信用体系，726家物业公司和2万余名从业人员的身份信息已载入信用数据库，一旦查实不良记录，将扣除相应的信用分，年度累计扣分达20分，物业公司就有可能被注销资质。征求意见稿还首次提出，业主应按照物业服务合同约定履行义务。不得以物业企业服务质量未达约定标准为由拒缴物管费。欠缴物管费用等违反合同的行为经生效判决或仲裁裁决确认的，按照有关规定录入个人信用档案。
记者了解到，此前上海、合肥等地已经探索将业主缴纳物业费情况和市民个人征信系统挂钩，具体做法是针对半年及以上拖欠物业费的业主，由物业公司、业委会、居委会联合向其派发催缴单，每三个月催缴一次，连续两次后无效，物业公司将欠费信息上报给物业行业协会，协会经过取证确认，最终报送市信用信息平台发布。
近日，南京秦淮区法院和雨花台区法院都审理了物管讨要物业费的案件，最后的结果无一例外都以业主败诉告终。
2001年10月13日，逸华小区业主李力强与集美物业公司签订《前期物业管理服务协议》，按约定，李力强每月缴付物业费133.5元。2005年5月，李力强不缴物业费了。理由是五楼住户乱装空调外机，影响采光带来噪音，而且是物管同意的。此外，屋内墙面裂缝物管未及时报修，造成超过了保修期。物业公司多次催收未果，于2009年6月5日将李力强告上法庭。秦淮区法院审理后认为，李力强应按物业服务合同的约定履行缴费义务，其提出物业公司不履行职责问题，可按合同约定另行诉讼，不能以此拒缴物业费。
2006年6月30日，呈祥物业公司与城南花月苑业委会签订物管合同，此后住在该小区的李云和王庆缴了一段时间物管费，从2006年9月起就再也不缴了，理由是因外墙、屋面、飘窗渗水多次向物业报修未获解决，其提供的物业管理服务存在瑕疵，侵犯了自己的合法权益。为此，呈祥物业将李云和王庆告上了雨花台区法院，分别要求他们给付物管费1873元和2230元。雨花台区法院审理后作出和秦淮区法院同样的判决，认为两业主应按合同约定缴纳物业费。
关键词：监管
拟引入第三方评估等
在2006年执行的南京物管办法中，有关“第三方评估”的内容并未出现，此次征求意见稿提出，南京市将建立物业服务第三方顾问与评估制度。物业管理行政主管部门、业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方顾问与评估机构。此外，征求意见稿还提出，建立全市统一的物业管理招投标平台，业主大会通过统一的招投标平台选聘物业服务企业。并且建立业主决策电子投票系统。这也意味着，未来业主可能通过手机上网就参与小区管理。对此南京市物业办相关人士表示，这些新的平台和举措，在未来的物管条例中都将得到体现。 [正文结束] |
