“我正考虑是买二手房市场中的90平米两房户型，还是90平米三居室的新房。”最近考虑买房的姚先生正纠结于户型的选择，而他的犹豫也反映出了这些年南京楼市户型围绕着90平米这个面积段所经历的变化。
户型变迁
舒适两房逐步退出 功能性三房成主流
记者查阅资料了解到，南京市90平米小户型设计基本上经历了三个阶段的变化。
上世纪90年代，以两居室居多，而且两居室为南向，主卧一般带有阳台，客厅则为东西向，多为暗厅，讲究“大卧室小客厅”。2000年以后，90平米的户型设计呈现多元化，最大的转变在于客厅的功能性被加强，不少户型的客厅朝向设计为南向，讲究“大客厅大卧室”。近两年来则是90平米的小三房户型明显增多，90平米两房户型在新开楼盘中难寻。为能够挤压出一间小书房，小三房户型的客厅和卧室尺寸都在被压缩，而且更有新城玖珑湖、银城一方山、新城香悦澜山等楼盘打造出四房极致小户型。
“房子早期的功能就是休息，户型设计的核心侧重卧室。后来，客厅和阳台的功能被加强，承担了会客、娱乐、沟通等功能，更强调户型的舒适性。现在，小户型的设计更偏向于经济实用，所以房间的功能性不断加强。”南京一位品牌开发商的设计师分析表示。
户型现状
高房价催生90m2三房 但户型设计局限性大
南京新景祥房地产经纪有限公司总经理刘兆学表示：“现在房价越来越高，而居民的收入水平赶不上房价上涨的速度。所以，就需要缩小户型来控制总价。同时，现在购房客群越来越年轻化，高房价拉低了年轻客户换房的频次，三房的设计可以帮年轻购房者完成从刚需向刚改的过渡。”
记者发现，目前新房市场上90平米三房的套型设计相似度颇高。今年以来，佳兆业城市广场、世茂荣里、万科尚都荟等不少项目都推出了主打的“户型王”产品，而这些产品设计均为三开间朝南户型。“其实各家户型的整体格局是一样的，主卧、次卧、客厅三开间朝南，卫生间与厨房以及小书房朝北。不同之处，只在于一些卧室、客厅的尺寸大小，以及一些精装修细节上的处理。”南京一位品牌开发商的设计师表示。
一位开发商负责人坦言，在此前9050政策以及新版《南京市建筑工程建筑面积计算规则》双重政策的限制下，90平米左右的小户型设计确实遇到了瓶颈，户型设计难有大创新。“此前，为了保证90平米户型在项目中50%以上的占比，90平米的小户型只能被限制为中间户，同时“偷面积”又受到新规限制，户型空间的设计更为局限。”该负责人解释道。
户型趋势
未来将兼顾舒适性与功能性
精装修户型研发或成下一个引爆点
上周五，南京规划局正式发布通知明确9050政策退出南京房地产市场。这是否给市场上小户型设计带来更多的设计空间？
一位户型设计师表示，“90平米两房属于最为舒适的户型，90平米三房则是功能性户型。小户型设计上最大的难题就是如何去平衡舒适性与功能性。9050政策的取消，会给开发商更多选择的空间，根据项目的定位去调节舒适性和功能性的侧重。”业内人士认为，从二手房市场上实际销售情况来看，舒适两房户型要比三房更为畅销，未来舒适性会是购房者追求和回归的方向。
另有业内人士认为，“精装修户型研发可能是下一个引爆点，精装修不仅给客户省去了装修的麻烦，还是帮助客户实现空间高效利用的重要模式。精装修不再是户型做好之后的选择，而成为和户型设计同步进行的必要环节。” [正文结束] |
