因为“封闭滞后”的形象，城北板块早些年在南京楼市中一直属于“沉默寡言”型，其区域内的品牌项目不多，且房源多是自产自销，区域内部消化。然而，近两年城北高产“地王”，影响力不断被刷新。
最近，城北一新地王项目释放未来开盘房价要冲3万的消息，也体现出开发商对城北区域价值提升的迫切渴望。“但是，从目前城北的房价水平和购房者的接受度来看，这种渴望可能要放慢脚步。”一位业内人士表示。现代快报记者 杨晔
发展现状
地价比肩河西，开发商争相高价入驻
2013年，是城北地价突飞猛进的一年，也被看作是城北爆发的元年。2013年，城北核心地段迈皋桥板块，从2011年7千多元/平米的地价水平，速度拔高到近15500元/平米，楼面地价被昆仑沃华、中电、恒大三家房企三度刷新。从地王楼面地价上看，城北板块的高地价，早已比肩于河西中部。
到了2014年楼市降温，城北地价有所回落，当年保利以9527元/平米的楼面价成功进驻城北。今年，城北的成交地价又回到了高位。6月份的时候，中海地产经过第48轮竞拍之后，以39.4亿元拿下迈皋桥G16地块，楼面价达15039元/平米。
除了迈皋桥板块以外，燕子矶板块的土地也拍出了新高度，7月弘阳竞得燕子矶G17地块，楼面地价达9347元/平米；8月，中航与其他9家房企，经过70轮抢夺，最后摘得燕子矶G26商住用地，楼面地价已超万元。
“主城区土地越来越稀缺，城北则板块拥有南京主城地段，自然成为现在品牌开发商必争之地。”刚进驻城北的开发商中航里程拿地负责人告诉记者，若从地价上看，城北近年来的地价确实不便宜。但外进房企越来越多，南京的土地市场的供应量暂且不能满足大量开发商的需求，如果在价格上太保守很难抢到地。
整体成交平淡，房价更明显落后河西
事实上，开发商愿意为高地价买单，但城北区域的购房者并不能接受高房价。
若参考河西的地价，2013年河西最贵的单价地王项目金隅紫京府，楼面地价在16979元/平米，首开房价在3万以上。城北2013年诞生的两块地王项目，楼面价已与河西相当。
据记者了解，城北地区的地王项目，楼面价为15420元/平米的中电颐和府邸项目于今年4月首次入市，目前高层房源毛坯价格在21500元/平米，洋房毛坯价格24000元/平米。而楼面地价为15408元/方米的恒大翡翠华庭去年首次开盘时，领取的房源销许价格在27000元—28000元/平米，实际成交均价在24000元/平米，为精装修大平层房源。
相对其他区域的热销，今年城北迈皋桥和燕子矶新城板块的销量也相对平淡。迈皋桥板块一项目从今年7月底领取3栋楼的销许，距离现在已有1个多月的时间，而网上房地产数据显示，项目仅认购30多套房源。同样的燕子矶一项目，6月销售的房源，截至目前消化还未完成一半。
“2013年城北地价出现了翻倍的增长，大大超出了市场的预期。地价的跨度，很难在房价上来实现。”一位城北的开发商坦言。
“房价蛮高的。”迈皋桥纯新盘金浦御龙湾的一位意向购房者告诉记者，最近在城北看了几家楼盘，都觉得总价不便宜。问其心理价位，该购房者告诉记者，如果不靠近地铁的话，毛坯价格在20000元/平米会比较合适。
实地走访
旧城改造如火如荼，医疗教育配套仍匮乏
“城北交通很便利，生活应该很方便。不过房价不算便宜，环境也很一般，能够明显感受到马路边扬起的灰尘，而且整体感觉还是很破旧。”谈及城北的看房体验，一对年轻夫妇表示。
马路上大卡车飞奔，街边小贩高声吆喝，工厂烟囱抬头可见，这是曾经城北一直烙刻在南京人心中的形象。如今，记者在走访城北迈皋桥板块时看到，从华电东路穿过北苑西路，路边的老瓦房基本都被写上了“拆”字，不少老房子已被平整，施工现场的围挡上则印着“迈高新城”标志。城北旧城改造如火如荼，但同时，渣土车开过后掀起的尘雾也让周边的居民皱起眉头。
而在燕子矶新城目前在售的电建海赋尚城和招商1872这两个项目周边，能看到的是，成片被推平的空地或在建的工地。作为曾经的重化工集中区，高大的工厂烟囱依然可以看得到，只是没有了烟雾，工厂都已经停工。
“可以看得出，城北的居住条件以及商业配套都在不断改善中，但城北最缺的医疗、教育等软件配套还未呈现。一个城市的改造需要长期的时间过渡，目前这种大量的拆迁和建设，是城北最为尴尬的阶段，房价也是如此。”南京工业大学天诚不动产研究院执行所长吴翔华分析称。
地缘客户仍占大多数，外区域客户抗性强
记者调查了解到，虽然城北正在向改善型区域跨越，但外区域的购房者对这里仍有较强的抵触性。
城北刚需项目电建海赋尚城相关负责人告诉记者，成交数据中有70%的客群来自于城北本地，而另外30%的客户来自于城中一些区域。“基本上都是城北的客户，城南以及河西片区的客户可以忽略不计。”该负责人表示。
同样，作为区域内的改善项目中电颐和府邸，其置业顾问也表示，相比其他楼盘，紧临迈皋桥地铁站的交通位置，以及靠着山体的环境算是城北较好的，但是80%的改善客群还是来自于城北本地，相比以前，其他区域来访客户量有增多，但数据体现并不大，还仅仅是少数。
“外来客户对城北的接受度，也是目前阻碍城北房价上升的一个原因。目前城北的销售仍然要靠地缘性客户支撑。但是地缘性的客户量毕竟是有限的。何况今年城北有大量的新盘加入。”南京新景祥房地产经纪有限公司常务副总经理何晔认为。
“进驻城北的品牌房企相比以前多了不少，但是对一个区域的发展，还不够集中。另外城北突出的产品太少。除了交通的便利性，在产品、教育、医疗上都还没有足够的吸引力”吴翔华补充道。
业内分析
2.5万/平米将成近期城北房价压力位
“城北目前就如一辆卡车，刚刚开始发动，而且启动很慢。这时候城北需要政府的大力支持来点燃突破点。”何晔认为。
记者了解到，燕子矶新城未来打造的是城北的公共服务区，以“生态、滨江、宜居”为建设目标的燕子矶未来将是城北区域新形象的代表。从2010年开始燕子矶新城全面启动地区内化工企业搬迁工程开始，燕子矶新城的规划正在逐步落实。根据规划，燕子矶未来将有3条地铁穿过，新城区教育配套中的17所中小学也将陆续建成。9月14日，市规划局发布了燕子矶新城区改造详细规划，燕子矶老镇周边将增加小学和幼儿园用地。另据媒体报道，栖霞区教育局目前正和南外仙林分校洽谈相关合作，预备在燕子矶引入南外仙林分校北校区，打造成江苏省最大的国际高中。
“相比以前，近两年城北区域的定位越来越清晰，从规划上看，如果政府的投资建设资金力度够大，逐步兑现教育、医疗等配套，或引进一些大型赛事等活动吸引全城的关注，打开外区域客户的抵抗心理，城北未来会是一个有更大潜力的板块。”何晔认为，随着配套的改善，两年之后，城北的房价会有一个提升，不过，目前不谈突破3万，要突破2万5也是有难度的。 [正文结束] |
