“幸好签合同的时候留了个心眼，不然就亏大了！”法庭外，钱先生握着判决书忿忿道。原来，钱先生一年前买了套学区房，却因原房主拒绝迁出没办法落户，无奈之下，钱先生只得将原房主诉至法院，要求其支付违约金。记者采访中了解到，二手房买卖纠纷案逐年递增，甚至出现了儿子卖了家中房子，住在房子里的父母却不知情的尴尬事。
买学区房，孩子一年多都没落成户
钱先生的孩子快上小学了，钱先生以140万元的价格在口碑不错的小学旁买了套二手房。买卖双方在合同约定“自房屋权属转移登记完成之日起一天内，出卖方保证将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出，逾期迁移原户口的，自本条约的迁移原户口期限之第二天起，至原户口实际迁移之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付约定房屋价款万分之一的违约金”。
本以为添上违约金这一条就万无一失，不承想事情还是发生了。房子已经过户一个月，原房主一家人的户口还挂在这里，钱先生给孩子落户的想法落了空。一年多过去了，钱先生终于坐不住了。对方的“在办呢在办呢”、“哎呀今天临时有事耽搁了，明天一定去”，已经不能让人信服。“钱先生眼见购买学区房的目的不能达到，心中非常上火，一纸诉状将房主告上苏州工业园区法院，要求赔偿违约金共计5万元。
经审理，法院支持钱先生诉请，判决卖房人支付钱先生违约金5万元。
二手房买卖乌龙多，纠纷频发
二手房买卖交易中，买卖双方因各种原因产生的纠纷频发。日前，记者从各级法院采访了解到，近两年来各种关于二手房房屋买卖的纠纷案件不断上升。丈夫卖房，妻子不知情；儿子卖房，老父母不知情的乌龙案，时有发生。审案法官提醒，产权认定不仔细、合同条款约定不明、为节省费用不履行必要手续、忽略房产共有人，成为二手房买卖最易形成纠纷的四大因素。
市民小李做生意欠下债务，不知去向，年过半百的老李夫妇却突然接到传票要求老两口腾房。原来，小李已偷偷将房子卖给了男子胡某拿到钱后玩起了“失踪”。
老李夫妇称，他们夫妇用半辈子积蓄，购买了处商品房，一家三口生活虽不富裕但很和睦。今年5月老李夫妇突然接到法院的传票，胡某将他们起诉到法院，称小李已经将房屋卖给了他并已过户，自己是合法房主，要求老两口腾退房屋，并给付房屋占用期间的费用。老李夫妇法庭上表示，现在儿子下落不明，胡某又来要房，这套房子是老两口唯一的住处，他们不同意腾退房。
与老李夫妇遭遇相似，市民王先生没和妻子商量便将一套房产卖给朋友田某，签订协议后收了2万元定金。几天后，卖房一事遭到妻子否决，王先生告知田某房子不卖了，田某拿着买卖合同将王先生告上法庭，要求王先生夫妇腾房。
审理案件的法官认为，这些案件中涉及的房产均为共同财产，处分和买卖房屋时必须经过所有产权人同意。小李和王某未经共同产权人同意或授权擅自卖房，出售房屋行为视为无效，双方签订合同视为无效，买家可要求其赔偿。但若有证据显示产权共有人事先知情，卖家则存在违约行为，需双倍赔偿违约金。
四大因素导致 二手房买卖纠纷
由于房地产经纪机构的不规范操作和二手房交易双方的法律风险意识淡薄，二手房买卖合同纠纷案件近年来不断攀升，呈逐年递增的趋势。除了房价上涨过快，上家毁约引起的纠纷外，贷款障碍、交易税费计算出现误差、支付定金而引起的纠纷也不断发生。提醒买房人注意二手房买卖中最易形成纠纷的四大因素。
1、忽略房产共有人：在购房之前忽略了房产共有人的权利，出现日后该共有人出来争夺房产案件并不少见。对于普通商品房属于婚后共同财产的，产权证上的共有人应全部在买房之前得到另一方的认可，同时出具一份同意出售证明方可出售此房。
2、合同条款约定不明：一些朋友在出售或购买二手房时对购房合同的重视程度远远不及购买新房时的小心谨慎，以至于产生诸多纠纷点，买房人在出售(或购买)二手房时要将合同条款尽量订得细致一些，尽量包含户口等各个方面的具体约定。
3、为省钱不履行必要的手续：有些二手房的买卖双方为了节省一部分费用而不履行必要的买卖手续(如缴纳税款、产权过户)，仅凭双方签字的一份约定就算办理了交割手续，这就为房产纠纷埋下了祸根。房产交易双方履行必要的手续既是国家的规定也是保护买卖双方合法权益的重要手段之一，切不可忽视。
4、产权认定不仔细：二手房的产权分为商品房、已购公房、产权限制房、房改房等很多种类，而不同的种类在购买时的政策也不尽相同。所以，在购买之前应该详细查询一下意向购买二手房的房产类别。同时，调查清楚该房产有没有抵押、查封和诉讼等问题，以避免日后纠纷。 [正文结束] |
