南京楼市连续8个月上涨，11月涨幅最大的楼盘单价提高了3000元，连物价局都开始对新审批的楼盘限价。新房的疯狂令二手房房主报价也变得不淡定，江宁一个二手房房主即便违约也要坐地叫价猛涨30万。然而，晨报记者调查发现，南京还有好几个板块的二手房这三年都没涨价，甚至急着卖房还必须降价。
城 中
新街口老房单价1万六七就能买到
吴先生2009年买了新街口附近一套47平方米的小公寓，过了一年多房价就涨了30万元，吴先生当时十分开心，一边出租一边打算满了5年卖掉换个两居室，没想到5年多过去了，这套房子还是只涨了30万元左右，而且由于附近的中学搬走了，没了学区，今年的价格比去年还跌了5万元。“这可是新街口啊!市中心啊！有地铁有电梯，还有24小时物业的房子，居然三年不涨价还跌了！”吴先生十分想不通。
白小姐就更惨了，她3年前投资了新街口现在做精品酒店的凯铂公寓，和开发商签了合同，前5年的租金可以抵掉30%的房款，到手仅付了26500元/平方米，结果上星期一看，在二手房网站上该公寓不少房源只挂了27000元/平方米左右的价格，“等于这3年，不仅没租金，还只增值了500块一个平方米！这还没算买房的税，几乎是0增值0回报。”
我爱我家五台山店店长张梅梅告诉记者，新街口地区的房子差价很大，有学区的、有比较好的小区环境的次新房均价都在2.6万元到3万元，像金鼎湾、朗诗熙园，包括上海路9号这样的水利厅独立小区，而敞开式的老小区、房龄老的小房子，像上海路小区、堂子街小区这样的，价格都只有1.6万左右，这三年基本没变。“本来市中心最大的优点是方便，但是现在地铁四通八达，不少比较远的小区坐地铁到市中心又快又方便，环境和物业又好，有电梯有车位，市中心这些小区都不具备，而且不少银行对于买老房龄小面积的房子还有限制，所以除非有好学区，有钱人都不会买。现在住市中心的老房子的，要么就是离名校近的学生，要么就是离医院近的老人，只有小部分是单位在市中心的年轻人。”
张店长表示，市中心地段虽然好，但是面积小、房龄老、楼层高，没学区的房子又比较多，所以这三年价格没啥变化，不过交易还是挺活跃的，因为不少有老房子的南京人或者因为老人嫌爬楼累，或者因为要换房都在卖旧买新。
江宁岔路口
急售的房子单价最低1.2万
曾经，岔路口板块是江宁当红的板块，2007年，岔路口的左邻右里小区曾经创造过2小时涨1200元/平方米的奇迹，早两年，单价1.4万的江宁岔路口房源由于二手房价格涨幅超过了15%，还被称为“可以比肩主城区房价的黄金板块”。然而，现在去查看岔路口的房价，依然还是这个水平。
我爱我家岔路口店的杨店长告诉记者，岔路口板块的房子这三年来的确没怎么涨价，“明月港湾算是我们这里环境比较好的小区了，均价不过1.5万元-1.6万元，像天地新城这样环境差一点的、出租户多一点的小区，均价只有1.4万元，前不久卖掉一套房子，因为房主急着用钱，成交价只有1.2万元，比桥北还便宜！”
板 桥
奥体涨一万奥南涨一千
“板桥地块，虽然也会称作奥南，但和真正意义上的奥南，比如海峡城那块，差别很大。”一位南京链家的二手房经纪人告诉记者：“可以这么说，如果以三年为一个节点，那么，奥体房子平均每平方米涨了一万，但奥体往南板桥的一些楼盘，每平方米才涨了一千多，有的近两千吧。”
记者昨天还翻了一下365门户网站，发现板桥地块不少二手房依然徘徊在每平方米一万一二的价位上，而2011年该板块开始掀起看房热潮的时候，也已经是一万左右的价格。市民闽小姐告诉记者，“我几年前想买板桥房子的时候手头有点紧，当时很怕再来买就会翻番，现在没怎么涨，我又有钱了，但面对这个房价，我是既侥幸又不安，感觉什么时候来买都一样！”
麒 麟
不少楼盘二手房单价跌了1000元
昨天，记者走访了麒麟门一带的二手房中介，谈起区域二手房价格，一家房产中介王先生坦言：量走得不错，但价格一直上不去，不少地方甚至比去年还跌了1000元一平方米。
王经理给记者举了几个例子，2011年底开盘的富力城，当时一期9000元左右，二期涨到1.1万多一点，但现在市场在售的二手房价格也就1.3万-1.5万。“除了一期稍微赚一点外，算上这两三年还掉的利息，二期的就不赚钱，还白搭了三年时间。”王经理说，即便是富力十号的花园洋房二手房价格也只有两万左右，基本维持原价。此外，号称城东抽水机的中海国际社区，一期开盘1万多，如今最后一期只是艰难地涨到1.25万，精装修1.45万，几年来，价格变动不大，在售二手房卖家基本上不亏不赚。
“相比之下，麒麟新城的二手房房价还算好的，麒麟镇上的二手房与去年相比要下跌十几万。”王经理告诉记者，以银河湾紫苑为例，2014年二手房可以卖到1.2万每平方米往上，但如今只能卖到1.1万左右，一套房子平均要比去年少卖10万左右。他告诉记者，除东方红郡外，包括麒麟山庄等麒麟镇上其他楼盘价格都下跌了1000元/平方米左右。
南 湖
没学区物业差，三年还那个价
“我们这房子，3年前好像就2万多一平方米了，昨天去中介看了一下，均价还是不到2.2万,这价格，只能打消换房的念头了。”家住南湖路香缇丽舍的孙先生，最近想为即将上小学的孩子换一套学区房，满以为自己120平方米的大房子，去奥体换套90平方米左右的学区房不成问题，可仔细一算，南湖二手房价格几乎三年都没动，他的房子在奥体顶多也只能换套70平方米的学区房。
南湖地区的房子，多为1985－1995年间建造。这些房子处于新老城交接处，交通便利，配套成熟，附近有超市、菜场、银行。而像孙先生家住的香缇丽舍，是2005年左右建造，也算是南湖地区相对比较好的房子。然而，一套靠近高架的90平方米房子，几个月前竟然只以160多万成交，均价还不到1.8万。南湖的房子为啥那么便宜？硬伤就是没有学区。当然，学区也不是唯一让南湖地区的房价跑不过其他地区的原因，余益波说，“物业也是提升房价的重要因素，南湖的房子大部分都是老小区，居住环境也就不用多说了。即便是香缇丽舍、城开怡家这些相对新一点的小区，物业和万科、中海差距也非常大。”确实，尽管生活便利，但南湖的房子并没有太多的卖点，指望别的地区的买家购买并不现实。那么，本地区内的改善住房有多大的需求呢？听到这个问题，余益波也笑了，“南湖地区的老房子多数是拆迁安置房，这部分业主的消费能力本来就不是很高。从我们的业务情况来看，那些想换房又不愿意离开这里的买家，很少有人买超过110平方米的房子，总价要是高于250万，问的人也很少。”
没电梯没车位没品牌的房子将越来越难卖
业内
江苏交广网《江苏楼市》栏目的主持人柏媛媛昨日和记者提到她朋友的一套房子：“南京曾经的顶级小区，月牙湖畔的梅花山庄，177平方米的跃层，报价只有275万元，单价只有1.55万元，这么便宜！这么好的房子，到现在还没有成交！”记者就问她：“这房子既然这么好为什么你不买？”柏媛媛想了想：“没电梯，想想每天要爬7楼，还是算了。”
南京林业大学社会学系主任孟祥远说，现在南京人买房子，有电梯、有好物业、有环境优雅的小区几乎成了标配，有车位就更好了。而二手房市场上的很多老板块的房子这几个条件都不具备。像城中、南湖、岔路口这些板块尤其明显，房子作为产品在一代代更新，人们对于居住的要求也一代代更新，“就像苹果手机一样，6S都出来了，1代2代还能卖几个钱？而且每年都会出新款，一代二代三代四代五代，这些过气的产品会越来越多，越老越过时的产品就越卖不上价格，房子也是一样的。”孟教授表示，如果板块没有新的利好刺激，也没有精品支撑，产品又存在缺陷，价格不涨是必然的。
孟教授说：“麒麟板块的规划和楼盘品质都不错，不过缺少利好刺激，如果马上拍出一块高价地，可能会带动一定上涨。板桥是河西板块外沿的外沿，本来河西南就是买不起奥体河西中部板块的购房人被迫的选择，所以价格上涨速度跟不上奥体，而奥南就是河西南板块的外沿，没有明显的利好刺激，交通又有瓶颈的话，上涨速度慢也就在情理之中了。”
当南京拍出楼面地价2.4万元地王的时候，曾经有人感慨“地王来了，满天空飘满了刚需族的眼泪”。但其实这座城市也有不少好地方，也可以让刚需族在热爱的土地上安一个家。 [正文结束] |
